房屋外墙脱落伤人伤物频发，该由谁负责?谁维修?

新华视角”记者调查发现，近年来房屋外墙脱落逐渐增多。事故发生后，维修责任不明确、各方推诿、筹集资金困难等问题经常发生。

为什么外墙脱落事件频发？

11月28日，广东省江门市一栋老房子的外墙脱落，伤害了人行道上的一位老人。11月中旬，江西省吉安市一个社区的居民报告说，社区的外墙瓷砖经常脱落，有人受伤。不久前，湖北省武汉市一栋33层建筑的一些外墙突然脱落，落下的石头撞上了路过的网上叫车。司机不幸当场死亡。

今年3月，上海市中心城区发生了两起高层建筑立面脱落事件：黄浦区一个社区住宅建筑立面部分脱落，居民不幸死亡；长宁区一栋建筑外墙瓷砖突然脱落，砖碎片飞溅，伤害行人。

上海市黄浦区一小区高楼立面脱落

北京市海淀区一个建于1999年的住宅小区，近年来受到外墙砖多次脱落的困扰。仅在过去的一年里，脱落的墙砖就一个接一个地砸碎了四辆私家车。一些车主负担不起4万元的维修费用。居民们担心每天进出大门时的人身安全。

安徽合肥、蚌埠等地相继发生外墙保温层脱落砸车事故，居民新买的车变成了“敞篷”。

为什么房子的外墙会掉下来？许多业内人士介绍，除了房屋外墙老化外，外墙脱落的主要原因还包括外墙保温层材料在一段时间内的广泛应用。

一家中央建筑企业的质量总监告诉记者，自20世纪90年代末以来，外墙保温层和装饰层在中国得到了广泛的推广。但由于早期使用的外墙保温层材料吸水性强，雨后墙内保温层积水，冬冷夏热，反复热胀冷缩，导致外墙保温层开裂脱落。主管部门意识到这一问题后，从2017年开始实施吸水率低的外墙保温材料和弹性防水涂料。

上海一家专门从事历史建筑保护的物业机构经理张告诉记者，20世纪90年代，一批高端住宅外墙采用保温面板，许多建筑采用墙砖，保温面板和墙砖容易脱落，“2000年以后，外墙禁止使用此类材料。”

很多业内人士表示，20多年前建的一些房子逐渐变老，外墙掉砖越来越频繁，一些高层建筑的立面变得不完整和凌乱，比如建筑上难看的疤痕。

谁负责维修？谁负责维修？

谁应该对外墙脱落造成的人身伤害和财产损失负责？谁修理？

法律明确规定，建设工程在保修范围和保修期内出现质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对损失承担赔偿责任。

据建筑业内人士介绍，外墙防渗保修期为5年，外墙装饰工程保修期为2年。一家中央企业建筑工程监理负责人告诉记者：“外墙脱落通常发生在交付7年后，保修期内很少发生。”。

如果保修期已经过去，谁来修理掉落的外墙？

根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、商品房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利和义务；不得以放弃权利为由履行义务。

上海交通大学中国城市治理研究所教授陈杰表示，业主有责任维护建筑物，确保其不造成公共风险，但建筑物及其立面的维护非常专业，需要细分相关部门的责任所有权。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏表示，在保修期外，业主作为住宅建筑公共部分的共同所有者，有义务维护建筑，确保其安全。所有业主都需要筹集和使用公共维护资金。业主履行一定程序决策后，专门用于外墙维护。

记者调查发现，维修基金的使用需要行业委员会的同意，采取规定的程序，如果行业委员会不同意或业主意见不一致，维修往往陷入争吵。

“业主的要求不同，有些事情不关心自己的高挂，有些人不想付钱。”许多物业经理反映，社区外墙往往只有一两个家庭，但维修将涉及两三层，维修过程短半个月，长两个多月，影响许多家庭的正常生活，想要维修遇到更大的阻力。

一位居委会负责人告诉记者，是否修复外墙首先需要由业主会议投票决定，有通知期，必须确保所有业主，这项工作往往需要很长时间；如果大多数业主同意修复，7天宣传，报街道和城镇相关部门批准；然后招标，选择维修方。“如果整个过程顺利进行，将需要5个月到6个月。如果大多数业主不同意，街道和城镇的相关部门应根据情况决定是否启动应急程序。从启动到维护完成需要一到两年的时间。”

此外，一些社区没有行业委员会，外墙脱落后很难申请维修基金；一些社区公共维修基金也存在金额不足、申请流程复杂等问题。

如何切实破局？

一些一线城市街道办事处负责人表示，长期以来，建筑物外墙及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑业主和用户不知道应履行哪些日常检查和维护义务，相关部门也缺乏必要的指导。

程鹏等专家认为，建筑外墙脱落的情况比较复杂，责任分工需要筛选，具体情况具体分析。

上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳伟认为，如果建筑物需要维修，应尽快启动相应的程序；如果存在客观困难，政府可以给予补贴或纳入特殊项目。

陈杰认为，从长远来看，如果房屋和立面已经过了“保修期”或超过20年的房屋年龄，应强制性规定每隔几年进行一次大修。

从目前妥善解决问题的社区来看，大部分是由于旧社区的综合改造。如云南省红河州蒙自市千福园旧社区改造、立面改造、屋面防水维护等，通过国家补贴、市配套、居民自筹、管道单位共享、社会资本投资、改造收入补充，解决资本问题。

重庆市北碚区旧住宅区改造工程现场。

陈杰认为，街道应认真承担监督协调责任，及时动态监测危险情况，督促物业和行业委员会履行职责，积极整合政策资源，提出切实有效的解决方案。

王佳伟认为，有关部门应根据不同建筑情况，建立辖区内所有房屋的全生命周期管理数据库，设置年检名单、高风险名单和抢修名单，实现“一楼一档”。一旦房屋处于危险之中，应启动相关程序进行维护指导。

此外，业内人士建议，政府应鼓励和培养业主购买保险的意识，开发商、建设单位、物业公司和业主通过缺陷责任保险、公共责任保险等保险产品为房屋节省足够的“养老金”。